Wanneer bent u aansprakelijk voor uw gebouw?
Bezitters van opstallen zijn aansprakelijk voor schade, als die schade wordt veroorzaakt door een gebrek in of aan hun opstal. Dit is bepaald in artikel 6:174 BW. Wanneer is er sprake van een gebrek? En wanneer wordt aangenomen dat het gebrek de schade heeft veroorzaakt? Wij hebben alle belangrijkste aspecten van de aansprakelijkheid voor opstallen voor u op een rijtje gezet.
Wat is een opstal?
Een opstal is een bouwwerk, een door de mens op de grond geplaatst object. Een bijbehorende schuur, de schutting of een elektriciteitsmast is dus eveneens een opstal. Maar ook een weg, een pad of een stoep valt onder het begrip opstal. Tijdelijke werken, zoals bouwketen, steigers en stutpalen, vallen echter niet onder de definitie.
Wel zijn zaken, die niet zonder schade kunnen worden verwijderd uit een gebouw, opstallen. Denk hierbij aan een lift, een (rol)trap, een riolering of een plafond. Kortom, alles wat duurzaam aan de grond vastzit.
Wanneer is er sprake van een gebrek?
Men spreekt van een gebrekkige opstal als deze niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen en daardoor een gevaar voor personen of zaken oplevert. Door het vermelden van de toevoeging “in de gegeven omstandigheden” betekent dit dat voor het vaststellen of er sprake is van een gebrek er een afweging moet worden gemaakt tussen het nemen van voorzorgsmaatregelen en de omvang van het risico. De aanwezigheid van een gebrekkige opstal zal eerder worden vastgesteld als er letsel ontstaat door een vallende dakpan vanwege zichtbaar achterstallig onderhoud, dan in de situatie dat de nacht ervoor er een flinke storm heeft gewoed.
Een ander voorbeeld: In een loods worden metalen (autogeen) gesneden voor onderdelen van treinstellen gemaakt. Deze werkzaamheden leveren brandgevaar op. Onder deze omstandigheden mag van de eigenaar of gebruiker van de loods verwacht worden dat hij of zij extra brandwerende maatregelen neemt, zoals het gebruik van brandvertragend isolatiemateriaal. Doet de bezitter dit niet en het brandgevaar verwezenlijkt zich, kan deze aansprakelijk worden gehouden voor de schade.
Ook wanneer een gebouw niet voldoet aan de wettelijke bouwvoorschriften, (brand)veiligheidsvoorschriften of wettelijke bepalingen voor arbeidsomstandigheden, die gericht zijn op het voorkomen van gevaar, maakt de overtreding van deze regels het gebouw gebrekkig.
Wanneer leidt een gebrekkig gebouw tot aansprakelijkheid?
De wettelijke bepaling over aansprakelijkheid van opstallen (artikel 6:174 BW) is zodanig geformuleerd, dat de eigenaar van een opstal aansprakelijk is bij schade door een gebrek, zonder dat er sprake hoeft te zijn van schuld of een verwijt. Een dergelijke aanname van aansprakelijkheid wordt ook wel risicoaansprakelijkheid genoemd. Zo kan een gemeente aansprakelijk zijn voor het letsel van een fietser vanwege een gat in de weg, ondanks dat de gemeente regelmatig onderhoudscontroles uitvoert.
Deze risicoaansprakelijkheid betekent echter niet, dat men als bezitter van een gebouw per definitie aansprakelijk is voor iedere schade, die door of vanwege het gebouw is veroorzaakt. Zoals hiervoor aangegeven, is er niet altijd sprake van een gebrek. Voor het aannemen van een gebrek moet immers beoordeeld worden of de bezitter iets verweten kan worden met betrekking tot het onderhoud, de constructie of het gebruik van materialen in relatie tot de kans op gevaar. In die zin speelt verwijtbaarheid bij de aansprakelijkheid voor opstallen dus wel degelijk een rol.
En al staat vast dat het gebouw gebrekkig is, dan zal de benadeelde nog altijd moeten aantonen dat zijn of haar schade alleen is veroorzaakt door het gebrek. Dit verband tussen het gebrek (oorzaak) en de schade (gevolg) heet het causaal verband.
Hoe stelt men het (causaal) verband tussen het gebrek en de schade vast?
Als eenmaal in rechte vaststaat dat de bezitter van een gebouw aansprakelijk is, is de schadevergoedingsplicht beperkt tot die schade die naar redelijkheid aan de onrechtmatige gedraging (de gebrekkige opstal) is toe te rekenen. Hierbij spelen factoren een rol zoals de aard van de schade (letsel of zaakschade), de mate van schuld of eigen schuld van de benadeelde, de mate van voorzienbaarheid en bezwaarlijkheid van te nemen preventieve maatregelen.
Een bezoeker van een bar/discotheek die na het nuttigen van veel alcohol over een laag hek een verdieping naar beneden valt, kan wellicht niet alle schade vergoed krijgen, als bewezen is dat hij zonder de alcohol oplettender zou zijn geweest. Aan de andere kant kan de eigenaar van de bar verwachten, dat klanten in zijn bar alcoholische dranken gebruiken en daardoor onhandiger zijn. In dergelijke gevallen zou er een verdeling van de schade kunnen volgen.
Heeft u vragen over aansprakelijkheid voor gebouwen?
Bent u bezitter van een opstal en zoekt u juridische hulp bij het verweer tegen een aansprakelijkheidsstelling? Vul dan uw gegevens in op het contactformulier hieronder. Wij nemen dan zo snel mogelijk contact met u op.