• Home
• Kennisbank
• Juridisch Risicomanagement
• Vastgoed en huurrisico's
• Risico's bij onderhuur

Wees alert op de risico’s bij onderhuur van bedrijfsruimte

Door de crisis op de vastgoedmarkt neemt de leegstand van bedrijfsruimte toe. Verhuurders stellen alles in het werk om al hun objecten verhuurd te krijgen. Ook sommige huurders hebben moeite het hoofd boven water te houden en huren vaak meer oppervlakte dan zij nodig hebben. Onderverhuur kan een oplossing zijn. Kan iedere huurder onderverhuren? En wat zijn de mogelijke risico’s bij onderhuur? Lees in dit artikel hoe u uw positie als verhuurder of huurder kunt verstevigen.

Wanneer is onderhuur van bedrijfsruimte mogelijk?

Onderhuur van bedrijfsruimte is mogelijk als de verhuurder en de huurder hierover expliciete afspraken hebben gemaakt. Is hierover niets opgenomen in de huurovereenkomst, dan is de huurder bevoegd de bedrijfsruimte onder te verhuren, tenzij hij of zij moest aannemen dat de verhuurder tegen het in gebruik geven aan die ander redelijke bezwaren zal hebben (art. 7:221 BW).

Dit is een lastig uitgangspunt. Immers, wanneer had de onderhuurder kunnen weten dat de verhuurder bezwaren zou hebben? Veelal besluiten de huurpartijen dan ook de bevoegdheid tot onderhuur in de huurovereenkomst te regelen.

Wil men als verhuurder geen onderhuur toestaan, is het dus noodzakelijk om uitdrukkelijk in de huurovereenkomst te bepalen dat onderhuur verboden is. Indien u als verhuurder op zich de mogelijkheid tot onderhuur wil openhouden, maar wel wilt kunnen bepalen wie gaat onderhuren, kunt u bedingen, dat uw expliciete toestemming is vereist of dat de huurder aan bepaalde criteria moet voldoen.

Wat is het gevolg van illegale onderhuur?

Wordt de bedrijfsruimte door de huurder onderverhuurd, hoewel hij of zij moest weten dat de verhuurder daartegen redelijke bezwaren had of wordt het pand onderverhuurd, ondanks een contractueel onderhuurverbod, dan gedraagt de huurder zich niet zoals een goed huurder betaamt (art. 7:213 BW). De verhuurder kan op grond hiervan ontbinding van de huurovereenkomst vorderen.

Als de huurder zijn bedrijf wenst over te dragen en in afwachting van een vordering tot indeplaatsstelling het gehuurde alvast aan de beoogde opvolger in gebruik geeft, riskeert ook dat de hoofdhuurovereenkomst wordt beëindigd wegens wanprestatie.

Wat is de positie van de onderhuurder als de hoofdhuur eindigt?

Bij onderverhuur zijn drie partijen betrokken: de hoofdverhuurder, de hoofdhuurder die tegelijk onderverhuurder is en de onderhuurder. Er zijn twee aparte overeenkomsten, te weten de hoofdhuurovereenkomst en de onderhuurovereenkomst. De hoofdverhuurder heeft geen directe contractuele relatie met de onderhuurder.

Wanneer de huurovereenkomst tussen de hoofdhuurder en de hoofdverhuurder eindigt, rijst de vraag welke gevolgen dit heeft voor de onderhuurder. Voor de beantwoording van die vraag is het van belang te bepalen welk soort bedrijfsruimte wordt onderverhuurd: 290-bedrijfsruimte (middenstandsbedrijfsruimte) of 230a-bedrijfsruimte (overige bedrijfsruimte). Het soort bedrijfsruimte bepaalt namelijk welke regels van toepassing zijn.

Regels voor 290-bedrijfsruimte (middenstandsbedrijfsruimte)

Huurobjecten met een voor publiek toegankelijke lokaal, zoals bijvoorbeeld winkels (detailhandel), afhaal- en besteldiensten, ambachtsbedrijven en horecagelegenheden vallen onder het type bedrijfsruimte dat wordt aangeduid met 290-bedrijfsruimte of middenstandsbedrijfsruimte.

Bij dit soort bedrijfsruimte eindigt de onderhuur tegelijk met de hoofdhuur als de hoofdhuurovereenkomst op vordering van de hoofdverhuurder wordt beëindigd via een rechterlijke uitspraak (art. 7:306 BW). Als de hoofdhuurovereenkomst op andere wijze eindigt, komt er niet van rechtswege een einde aan de onderhuurovereenkomst. Maar omdat de onderverhuurder het pand niet meer ter beschikking kan stellen als er geen hoofdhuurovereenkomst meer geldt, zal de onderhuurder het pand toch moeten verlaten. Ook als de onderhuur met instemming van de hoofdverhuurder is bedongen.

Heeft de onderverhuurder de onderhuurder onjuist ingelicht over het einde van de hoofdhuurovereenkomst of is de onderverhuurder te weinig opgekomen voor de belangen van de onderhuurder, kan de onderhuurder alleen nog een schadevergoeding eisen.

Regels voor 230a-bedrijfsruimte (overige bedrijfsruimte)

Voor 230a-bedrijfsruimte geldt art. 7:306 BW niet, maar eindigt de hoofdhuurovereenkomst, dan verblijft de onderhuurder zonder recht of titel in het gehuurde zal de onderhuurder de bedrijfsruimte moeten verlaten. De onderverhuurder zal bij een voorgenomen beëindiging van de hoofdhuur zich kunnen beroepen op ontruimingsbescherming (art. 7:230a lid 4 BW). In dat kader zullen de belangen van de onderhuurder, die rechtmatig onderhuurt, meegewogen worden.

Hoe kunt u uw positie versterken?

Als verhuurder, onderverhuurder of onderhuurder kunt u uw belangen op diverse manieren veilig stellen in uw overeenkomst.

Oplossingen voor de verhuurder

Wilt u grip houden op het gebruik van de bedrijfsruimte, dan wel de (rechts)persoon, die het gebruikt, dan kunt u in de huurovereenkomst opnemen, dat u onderhuur geheel verbiedt, dan wel alleen met uw expliciete instemming toestaat. Verder kunt u expliciete voorwaarden opnemen ten aanzien van het gebruik van de bedrijfsruimte.

Oplossingen voor de onderverhuurder

Om het risico op een schadevergoeding van de onderhuurder te voorkomen, hebben onderverhuurders er belang bij om eenzelfde huurtermijn te bepalen voor de hoofdhuurovereenkomst en de onderhuurovereenkomst. Nu er voor 290-bedrijfsruimte dwingendrechtelijke huurtermijnen gelden, zou de onderverhuurder rechtelijke goedkeuring kunnen vragen voor een afwijkende huurtermijn, om de onderhuurovereenkomst tegelijk met de hoofdhuurovereenkomst te kunnen laten eindigen.

Oplossingen voor de onderhuurder

Onderhuurders hebben over het algemeen een zwakkere positie. Om hun positie te versterken zouden zij kunnen proberen om met de hoofdverhuurder af te spreken dat zij een (voorkeurs)recht van huur krijgen bij een ontruiming of een (voortijdige) beëindiging van de hoofdhuur.
Heeft u vragen over onderhuur van bedrijfsruimte?

NewBaze biedt ondersteuning door heldere adviezen of daadkrachtig optreden voor in een rechtszaak bij vragen of geschillen over onderhuur van bedrijfsruimte. Vraag een offerte aan via het onderstaande contactformulier of bel ons op nummer 078-200 13 14. Wij helpen u graag.