Is uw boeteclausule afdoende voor tijdige huurbetaling?
Verhuurders van bedrijfspanden nemen in hun huurcontracten vaak op dat de huurder een boete verschuldigd is, als er niet of te laat wordt betaald. Deze boetes kunnen aanzienlijk oplopen. Een mooi middel dus om ervoor te zorgen dat de huur altijd op tijd binnen is. Maar soms hebben huurders toch een ontsnappingsmogelijkheid. Vraag een offerte aan voor het toetsen van uw huurafspraken of het opstellen van huurvoorwaarden, waarmee u kunt voorkomen dat u de huurdersverplichtingen niet of onvoldoende kunt afdwingen.
Welke omstandigheden spelen een rol bij het innen van contractuele boetes?
Een beroep op de overeengekomen boeteclausule door de verhuurder kan onder bepaalde omstandigheden ongeldig worden geacht. Om te bepalen of een boeteclausule kan worden ingeroepen, is de beantwoording van de volgende vragen van belang:
- Staat het boetebeding in de overeenkomst zelf of in de bijbehorende algemene voorwaarden?
- Is er sprake van verhuur van bedrijfsruimte of van woonruimte?
- Is de huurder een consument, of een klein of groot bedrijf met veel, weinig of geen ervaring met het sluiten van huurcontracten?
- Noemt de boetebepaling een maximaal boetebedrag of een maximale duur van de periode, waarover de boete wordt berekend?
- Wat is de verhouding tussen de (uiteindelijke) boete en de huurprijs, die niet of te laat is betaald?
- Wat is de reden waarom de huur niet op tijd is betaald?
Wat te doen als de boetebepaling in de algemene voorwaarden staat?
Als de boetebepaling niet in het contract zelf staat vermeld, maar in de algemene voorwaarden, dan bestaat de kans dat een dergelijke bepaling door de rechter wordt vernietigd vanwege het feit dat de boete onredelijk bezwarend is (op grond van art. 6:237 BW). Dit is echter alleen mogelijk in het geval de huurder een consument (bijvoorbeeld een huurder van woonruimte), of een kleine zelfstandige is. Als over de boete niet specifiek is onderhandeld, als de boete ongelimiteerd is of niet in verhouding is met de gemaakte overtreding, is de kans groter dat de rechter het boetebeding vernietigt.
Wanneer is een boeteclausule niet geldig als het wel in de huurovereenkomst staat?
Als de boeteclausule in de huurovereenkomst zelf is opgenomen, kan een beroep op de boeteclausule door de verhuurder in sommige gevallen toch stranden, wanneer dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (art. 6:248 lid 2 BW). Het maakt niet uit wie de huurder is (bedrijf of persoon) en of dat er een bedrijfspand of woning wordt gehuurd. Een beroep op de redelijkheid en billijkheid is altijd mogelijk.
Ook bij deze beoordeling spelen de omstandigheden, als hiervoor genoemd, een rol. Zo stelde het Gerechtshof in Arnhem in 2013 een huurster in het gelijk1. Zij betoogde dat het incasseren van de volledige boete onredelijk was. Het Hof stelde vast dat partijen niet over het beding hadden onderhandeld, dat er daarnaast al een hoge contractuele vertragingsrente was bedongen, dat de boete alleen gold voor het niet nakomen door de huurder (en niet tevens zag op het niet nakomen van verplichtingen door de verhuurder) en dat de boete niet is gemaximeerd. Gezien deze kenmerken kon de verhuurster geen beroep op het beding doen.
Kan een rechter de boete matigen?
Een rechter kan een boete matigen. Deze bevoegdheid ontleent de rechter aan art. 6:94 lid 1 BW. De huurder moet hier in de procedure dan wel een beroep op doen. De boete kan nooit verder worden gematigd dan tot het bedrag dat de verhuurder als schadevergoeding op grond van de wet toekomt.
Een boete kan pas worden gematigd, indien het verbeuren van de boete tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Alleen een verschil tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete (hoe buitensporig deze ook is) is hiervoor onvoldoende. Vooral de bijkomende omstandigheden, zoals de reden van de te late betaling, of de huurder een professionele partij is of niet en of er daadwerkelijk is onderhandeld over de inhoud van de boeteclausule of niet, spelen bij de beoordeling een rol. De rechter dient over het algemeen erg terughoudend te zijn met het matigen van boetes.
Tips voor een effectief boetebeding
Voor een succesvol beroep op een boeteclausule in het huurcontract is het verstandig de boete op een zodanige manier te limiteren, dat deze nog wel effectief is én uw kosten van de verwachte schade ruimschoots dekt. Neem de boetebepaling bij voorkeur in de huurovereenkomst zelf op en niet in de algemene bepalingen. Een specifieke boetebepaling houdt beter stand dan een algemene boetebepaling, die op alle overtredingen in de huurovereenkomst ziet.
Mocht u uw verhuurvoorwaarden willen laten toetsen of advies willen bij het opstellen van effectieve en duurzame huurvoorwaarden? Vraag dan een offerte aan door onderstaand contactformulier in te vullen voor een advies op maat.
1. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 13-8-2013, ECLI:NL:GHARL:2013:5238
Laat NewBaze uw huurovereenkomst opstellen:
- Minder discussie met uw huurder
- Volledig toegesneden op uw organisatiedoelen
- Beter beschermd tegen aansprakelijkheden, onverwachte kosten en onnodige verplichtingen
- Aanpak specifieke risico's van het pand of de omgeving
- Leesbare en begrijpelijke teksten
- Vaste prijsafspraken mogelijk