Wat als uw huurder niet betaalt en failliet gaat?
Als professioneel verhuurder of als gelegenheidsverhuurder zult u er ongetwijfeld wel eens mee te maken krijgen: de huur wordt niet betaald en korte tijd later is de huurder failliet. Dit zorgt voor veel onzekerheid. Krijg ik al mijn schade nog wel vergoed? En kan ik nog wel aanspraak maken op de waarborgsom of bankgarantie? Vraag een offerte aan via het contactformulier onderaan de pagina en wij geven u praktische handvatten om te ontdekken welke stappen u als verhuurder het beste kunt nemen in het faillissement van uw huurder.
Wat gebeurt er met mijn schade?
Bij een faillissement van de huurder eindigt de huur niet automatisch. De huurovereenkomst kan door de curator van de huurder worden opgezegd. Ook de verhuurder heeft deze opzegmogelijkheid op grond van art. 39 Faillissementswet, tenzij er sprake is van misbruik van bevoegdheid of als de opzegging volstrekt onredelijk is in de gegeven omstandigheden. Welke schade is bij opzegging na faillissement van de huurder nu nog door de verhuurder te verhalen?
Niet betaalde huur
De vervallen en niet betaalde huurtermijnen, rente en kosten vóór de datum van het faillissement zijn concurrente schulden. De vordering moet worden ingediend (ter verificatie) bij de curator en deze zal pas tot verdeling over de concurrente schuldeisers overgaan, als er nog geld over is na betaling van de schuldeisers, die voorrang hebben, zoals de Belastingdienst, het UWV en de werknemers. In veel gevallen worden concurrente schulden niet of nauwelijks betaald bij de slotuitdeling door de curator.
Zegt de curator de huurovereenkomst op, dan vormen de verschuldigde huurpenningen, na datum van het faillissement tot en met de einddatum waartegen is opgezegd, een boedelschuld. Schuldeisers met een boedelvordering hoeven hun vordering niet ter verificatie in te dienen bij de curator. Deze vorderingen worden onmiddellijk uit de boedel voldaan voor zover er voldoende actief in de boedel aanwezig is.
Schade wegens het voortijdig beëindigen van de huurovereenkomst/leegstandschade
De verhuurder heeft geen afzonderlijk recht op een schadevergoeding wegens het voortijdig beëindigen van de huurovereenkomst. Evenmin kan een beding, op grond waarvan de huurder bij een voortijdige beëindiging is gehouden om aan de verhuurder een schadevergoeding te betalen ter hoogte van de resterende huurtermijnen, leiden tot een boedelschuld. Als er geen zekerheidsrechten zijn bedongen voor deze schade, kunt u dus beter zo snel mogelijk een andere huurder te vinden.
Schade wegens ontruiming en herstel van gebreken
Als in de huurovereenkomst de verplichting voor de huurder is opgenomen dat bij het einde van de huur het gehuurde leeg en ontruimd moet worden opgeleverd en de curator blijft hiermee in gebreke, is er sprake van een boedelschuld. Maar als er sprake is van herstel van gebreken, die al vóór het faillissement bestonden, dan valt de schadevordering onder de concurrente schulden.
Hoe zit het met de zekerheidsrechten of garanties bij faillissement van de huurder?
Bij het sluiten van de huurovereenkomst zullen veel verhuurders zekerheden bedingen, zoals pandrechten, bankgaranties, waarborgsommen of borgtochten, om hun schade te beperken als de huurdersverplichtingen niet nagekomen worden. Hoe sterk is uw positie als uw huurder failliet gaat?
Pandrecht
Een pandrecht, bijvoorbeeld op de bedrijfsinventaris, beidt een stevige zekerheid. Bij faillissement kunt u als pandhouder uw pand uitwinnen, zonder dat u de opbrengst met de andere schuldeisers hoeft te delen. Voor dit recht van parate executie, dient de inhoud van het pandrecht wel juist geformuleerd te zijn, de pandakte op een juiste wijze geregistreerd te zijn en (bij het niet nakomen van de verplichtingen waarvoor het pandrecht is verleend) op een juiste wijze uitgewonnen te worden.
Bankgarantie
Of u als verhuurder na faillissement van de huurder het volledige bedrag van de bankgarantie kunt aanspreken en behouden, hangt af van de situatie of de huur is opgezegd op grond van de faillissementswet of door u als verhuurder op grond van een contractueel beding. In het eerste geval heeft de faillissementswet namelijk al voorzien in die schadevergoeding (zij het in zeer beperkte zin): de huur over de periode tussen de faillissementsdatum en de datum, waartegen is opgezegd, wordt aangemerkt als boedelschuld, waarmee u uw vordering met voorrang op de boedel kunt verhalen. Andere schade kunt u dan niet vergoed krijgen en ook niet via de bankgarantie opeisen.
Het aanspreken van de bankgarantie kan wel succesvol zijn als de verhuurder de huur zelf beëindigt op grond van een bepaling in de huurovereenkomst, die de verhuurder het recht geeft de huur zonder tussenkomst van de rechter te ontbinden bij faillissement van de huurder en hetzelfde beding de verhuurder het recht verleent op schadevergoeding voor alle resterende huurtermijnen. De verhuurder hoeft in dit geval de opbrengst van de bankgarantie niet aan de curator af te staan, omdat de huur niet is opgezegd op grond van de faillissementswet, maar op grond van een contractsbepaling.
Waarborgsom
Een waarborgsom die door de huurder ter beschikking is gesteld, geldt alleen voor huurtermijnen die al vervallen zijn en voor schadeherstel aan het gehuurde, maar niet voor toekomstige huurtermijnen. In tegenstelling tot de waarborgsom is de bankgarantie een verbintenis die los staat van de huurovereenkomst waarin resterende, toekomstige huurtermijnen als gefixeerde schadevergoeding kunnen worden opgenomen.
Borgtocht
Wanneer de voorwaarden voor het inroepen van de borgtocht zijn ingevuld, kunt u de borg aanspreken. Dit staat los van het faillissement. U verhaalt uw schade immers op een derde, die niet direct betrokken is bij het faillissement van uw huurder. Als de borg zich op zijn beurt zich wil verhalen op zijn schuldenaar (de inmiddels failliete huurder), dan krijgt de borg nul op het rekest als de borg is aangesproken voor schade, die normaliter niet door de curator als vordering worden geaccepteerd. Hieraan ontleent de borg dan ook een mogelijk verweermiddel tegen het inroepen van de borgtocht. Als u in de tekst van de borgtocht laat opnemen, dat de borg afstand doet van zijn recht van regres en/of subrogatie, blokkeert u hiermee een mogelijk verweer van de borg.
Zelf opzeggen of dit de curator laten doen?
Als u kunt inschatten dat in het faillissement van uw huurder nog voldoende middelen aanwezig zijn om in ieder geval de boedelschulden te kunnen voldoen, maar dat dit niet voldoende is voor de concurrente schulden, zou het lonend kunnen zijn om de opzegging door de curator af te wachten. In dat geval is immers de huur over de opzegtermijn een boedelschuld.
Anderzijds zou het juist beter kunnen zijn als verhuurder om zelf de huur te beëindigen, bijvoorbeeld als er een zekerheid is verstrekt voor meer dan 3 maanden huur én er in de huurovereenkomst een andere snelle beëindigingsmogelijkheid met schadevergoedingsverplichting is opgenomen, dan de beëindigingsmogelijkheid op grond van de faillissementswet.
De voorbereiding, keuzes die u maakt en de timing zijn lastig. Laat u adviseren!
Let op: of uw eigen beëindiging (via opzegging of buitengerechtelijke ontbindingsbeding) rechtsgeldig is, hangt af van het huurregime en of er sprake is van een roerende, onroerende of ongebouwde zaken. Dit luistert zeer nauw en u doet er verstandig aan dit door een gespecialiseerde jurist te laten toetsen. Vraag een offerte aan door het invullen van onderstaand contactformulier voor de juridische beoordeling van uw situatie en een helder advies over de beste methode om uw schade door het faillissement van uw huurder te beperken.