Ga direct naar de inhoud.

Bent u van plan uw huurovereenkomst op te zeggen?

Wanneer kan de verhuurder van bedrijfsruimte opzeggen?

Naast de algemene mogelijkheden tot beëindiging van contracten zoals ontbinding (bijvoorbeeld bij wanprestatie) of vernietiging (bijvoorbeeld bij dwaling), heeft de verhuurder van bedrijfsruimte ook een aantal mogelijkheden tot het opzeggen van de huurovereenkomst. Hoe en wanneer de verhuurder kan opzeggen, is afhankelijk van het type bedrijfsruimte dat wordt verhuurd. Wij informeren u graag over de wettelijke voorwaarden voor opzegging door de verhuurder.

Welk type bedrijfsruimte wordt verhuurd?

Als een ruimte wordt verhuurd, die bestemd is om bedrijfsmatig te worden geëxploiteerd, valt de huur óf onder het wettelijke regime van de zogenaamde ‘middenstandsbedrijfsruimte’ of onder die van de zogenaamde ‘overige bedrijfsruimte’. Het onderscheid wordt als volgt gemaakt:

  1. Er is in het gehuurde een voor publiek toegankelijke lokaal aanwezig. Denk hierbij aan winkels, afhaal- en besteldiensten, ambachtsbedrijven zoals bijvoorbeeld een fietsenmaker, horeca bedrijven, maar ook een bloemenstalletje, benzinestations, etcetera.
  2. Er is in het gehuurde geen voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig. Voorbeelden hiervan zijn kantoorruimtes, fabrieken, magazijnen, maar ook de praktijkruimte van tandartsen, sportscholen, bioscopen, etcetera (de toegang wordt daar immers pas verleend op afspraak, via het lidmaatschap of na het kopen van een toegangsbewijs).

De bedrijfsruimtes die vallen onder het eerste type worden ook wel 290-bedrijfsruimte (vernoemd naar de in artikel 7:290 BW gegeven definitie van dit type bedrijfsruimte) of winkelruimte genoemd.

De bedrijfsruimtes in de tweede categorie worden ook wel 230a-bedrijfsruimte (naar de in artikel 7:230a BW gegeven regels voor dit soort bedrijfsruimte) of kantoorruimte genoemd.

Opzegmogelijkheden bij middenstandsbedrijfsruimte

Voor dit type bedrijfsruimtes is bepaald dat er een minimale huurperiode geldt van 5 jaar, welke periode met 5 jaar wordt verlengd, als er niet tijdig is opgezegd. Van deze dwingendrechtelijk bepaalde huurtermijnen mag alleen in geval van een proefperiode (7:301 BW) van in totaal maximaal 2 jaar, of met toestemming van de rechter afgeweken worden. 

Het huurcontract eindigt na het verstrijken van de eerste of tweede termijn niet automatisch. De verhuurder moet de huur opzeggen en heeft na afloop van de eerste termijn en de tweede termijn alleen die opzegmogelijkheden, die in de wet staan vermeld.

De opzegtermijn bedraagt tenminste 1 jaar. De opzegging moet bij deurwaardersexploot of per aangetekende brief plaatsvinden. Bovendien moet de verhuurder de redenen, waarom hij of zij opzegt, in de opzeggingsbrief vermelden.

Opzegmogelijkheden na eerste periode van tenminste 5 jaar

De verhuurder kan de huurovereenkomst slechts opzeggen op twee gronden, namelijk vanwege:

  • een slechte bedrijfsvoering door de huurder
  • dringend eigen gebruik door de verhuurder

Pas als de huurder binnen zes weken na ontvangst van de opzegging laat weten in stemmen met de opzegging, eindigt de huurovereenkomst na vijf jaar. Stemt de huurder niet met de opzegging in of laat hij niets weten, dan moet de verhuurder een gerechtelijke procedure starten en vorderen dat de huurovereenkomst alsnog op de datum, waartegen is opgezegd, eindigt.

Opzegmogelijkheden na 10 jaar

Na het verstrijken van 10 jaar heeft de verhuurder meer opzegmogelijkheden. De verhuurder kan opzeggen vanwege:

  • een slechte bedrijfsvoering door de huurder
  • dringend eigen gebruik door de verhuurder
  • de weigering door de huurder van een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst
  • het verwezenlijken van een geldend bestemmingsplan door de verhuurder
  • elke andere reden, waarbij het belang van de verhuurder groter is dan dat van de huurder

Ook hier dient de verhuurder zich tot de rechter te wenden, als de huurder niet binnen 6 weken akkoord gaat met de opzegging.

Indien de rechter één van de eerste 4 van de hierboven vermelde gronden voldoende aangetoond acht, moet hij de vordering van de verhuurder toewijzen.

De verhuurder kan echter ook een andere grond aanvoeren om de huurovereenkomst na 10 jaar te beëindigen. In dat geval zal de rechter een belangenafweging maken en de vordering alleen afwijzen, als het belang van de huurder prevaleert.

Opzegmogelijkheden bij overige bedrijfsruimte

Als het gehuurde onder de categorie ‘overige bedrijfsruimte’ valt, heeft de verhuurder meer en vaker de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen. Voor overige of 230a-bedrijfsruimtes gelden geen vaste huurtermijnen. De verhuurder en de huurder kunnen afspreken wat zij willen.

Wordt de huurovereenkomst aangegaan voor een bepaalde tijd, dan eindigt het contract van rechtswege door het verstrijken van de bepaalde termijn die partijen zijn overeengekomen.

Is de huurovereenkomst aangegaan voor onbepaalde tijd, dan eindigt de huurovereenkomst door opzegging. Voor de opzegging van de huurovereenkomst met betrekking tot een 230a-bedrijfsruimte dient een opzegtermijn ter grootte van de normale huurbetalingsperiode (maar wel ten minste 1 maand) in acht te worden genomen.

Wat als de huurder zich op ontruimingsbescherming beroept?

Zowel bij opzegging als bij het einde van de huur door het verstrijken van de overeengekomen huurtermijn, dient de verhuurder de huurder schriftelijk van de ontruimingsaanzegging op de hoogte te brengen, als de verhuurder wil dat de huurder het pand verlaat. De enkele huuropzegging door de verhuurder geldt niet tevens als ontruimingsaanzegging.

De huurder heeft vervolgens de mogelijkheid om een verzoek bij de rechter in te dienen om de termijn voor de ontruiming te verlengen. Het verzoek moet worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd.

De rechter wijst het verzoek toe als deze oordeelt dat de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder. De huurder heeft deze ontruimingsbescherming echter niet, als de huurder zelf de huur heeft opgezegd, uitdrukkelijk in de beëindiging daarvan heeft toegestemd of is veroordeeld tot ontruiming wegens niet nakoming van zijn of haar verplichtingen.

De rechter kan de ontruimingstermijn bepalen voor ten hoogste 1 jaar na het eindigen van de huurovereenkomst. Deze termijn kan op verzoek van de huurder nog tweemaal telkens met ten hoogste een jaar worden verlengd.

Heeft een vraag of een geschil over opzegging van uw bedrijfshuur?

NewBaze biedt ondersteuning door heldere adviezen of daadkrachtig optreden voor in een rechtszaak bij vragen of geschillen over de beëindiging van bedrijfshuurovereenkomsten. Vraag een offerte aan via het onderstaande contactformulier en ontdek de mogelijkheden, die NewBaze u kan bieden.

Meer informatie

Met een advies van NewBaze:

  • Weet u welke mogelijkheden u heeft om de huur te beëindigen
  • Leggen wij u helder uit welke stappen u hiervoor moet nemen
  • Denken wij pro-actief met u mee
  • Helpen wij u om uw eventuele schade te beperken
×
NewBaze.nl maakt gebruik van cookies. Bij gebruik van onze website gaat u ermee akkoord dat we deze cookies plaatsen en daarmee gegevens verzamelen. Op deze manier krijgen we een goed beeld van u als bezoeker en kunnen we u een optimale gebruikerservaring bieden.
Lees meer over cookies