Ga direct naar de inhoud.

Wilt u uw renovatieplan juridisch laten toetsen?

Renovatie van bedrijfsruimte: Hoe pakt u dat aan?

Wanneer een verhuurder een bedrijfspand wil renoveren, zal dit van invloed kunnen zijn op het huurgenot van de huurder of zelfs op de voortzetting van de huurovereenkomst. Welke rechten en verplichtingen hebben de verhuurder en de huurder bij renovatie? En als de huurder niet wil meewerken, welke stappen moeten worden doorlopen om de gewenste renovatie af te kunnen dwingen? Wij hebben de belangrijkste aspecten van renovatie van bedrijfspanden voor u in het onderstaande artikel gezet.

Wanneer is er sprake van renovatie?

Renovatie wordt in de wet gedefinieerd als sloop met vervangende nieuwbouw of als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging. Een ruim begrip dus. Voorbeelden van renovatie zijn: het vervangen van de collectieve verwarming door een individuele verwarming, het plaatsen van dubbel glas en de vernieuwing van keukens en sanitair.

Renovatiewerkzaamheden moeten worden onderscheiden van dringende werkzaamheden in of aan het pand, die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld tot na het einde van de huurovereenkomst. Hierbij moet gedacht worden aan het verwijderen van schimmel, het buitenschilderwerk, herstel van de fundering en het vervangen van kapotte dakpannen. In geval van dringende werkzaamheden moet de huurder deze werkzaamheden gedogen. De huurder kan dan wel aanspraak maken op vermindering van de huurprijs, ontbinding van de huurovereenkomst en/of schadevergoeding, voor zover de aard en duur van de werkzaamheden het huurgenot aanzienlijk beperken.

Waar het bij dringende werkzaamheden voornamelijk gaat om herstel in oude staat, zal het bij renovatie veeleer gaan om een verandering of vernieuwing. Een uitbreiding van voorzieningen of service wordt niet beschouwd als renovatie, tenzij die uitbreiding moet worden gerealiseerd door gedeeltelijke vernieuwing, verandering of toevoeging aan het gehuurde.

Wanneer moet de verhuurder een renovatievoorstel doen?

Een huurder is niet zonder meer gehouden om renovatiewerkzaamheden in of aan het gehuurde toe te staan. De huurder is alleen verplicht medewerking te verlenen, als de verhuurder een redelijk renovatievoorstel doet. Dit voorstel moet de verhuurder moet schriftelijk aangeboden worden aan de huurder.

Of een voorstel redelijk is of niet, dient per individueel geval te worden getoetst. Een voorstel tot het aanbrengen van een nieuwe, centrale luchtafvoer kan voor de ene huurder wel redelijk zijn en voor een andere niet. In het voorstel dient in ieder geval opgenomen te zijn:

  • de aard van de werkzaamheden
  • op welke wijze de huurder zijn of haar medewerking noodzakelijk is 
  • de (financiële) consequenties van de verhuurder, als de renovatie geen doorgang kan vinden
  • de eventuele (financiële) consequenties voor huurder als de renovatie plaatsvindt (bijvoorbeeld een huurverhoging)
  • de mogelijkheden voor een tijdelijk vervangend huurobject (indien van toepassing)

Voor de beoordeling van de redelijkheid van het voorstel, zijn de volgende omstandigheden van belang: 

  • De duur van de huurovereenkomst. Hoe langer de huurovereenkomst duurt, hoe meer de huurder kan worden geacht zijn investeringen te hebben terugverdiend, waardoor een nieuwe investering eerder van de huurder gevergd zou kunnen worden.
  • De financiële draagkracht van de huurder. Als laag is, en de huurder niet in staat zal kunnen worden geacht bepaalde kosten (bijv. verhuiskosten naar tijdelijke bedrijfsruimte) of kosten van tijdelijke sluiting of omzetdaling te kunnen dragen, zal het voorstel minder snel als redelijk worden beschouwd, als de verhuurder hiervoor geen compensatie biedt.
  • Het gebruik van de bedrijfsruimte. Aan de inrichting van een horecabedrijf worden andere eisen gesteld dan aan een bijvoorbeeld een kledingzaak. Ook de afwerking en uitstraling moet op het bestaande gebruik van het gehuurde worden afgestemd.
  • De staat en de ouderdom van het gehuurde. Bij oudere panden, die in slechte staat verkeren mag men van een huurder eerder verwachten dat deze zijn of haar medewerking verleent.
  • Het resultaat na de renovatie. Als de renovatie veel voordeel oplevert voor de huurder, zal het voorstel eerder redelijk zijn.
  • De aard van de renovatie. Hoe ingrijpend de renovatie is en in welke periode deze wordt uitgevoerd, is van invloed op de redelijkheid van het voorstel.

Verder is van belang dat het voorstel tijdig wordt gedaan, dat wil zeggen ruim voor aanvang van de geplande renovatiewerkzaamheden, moet het voorstel definitief zijn en moet dit concreet en uitgewerkt zijn.

Wat als de huurder niet instemt met het voorstel?

Als de huurder en de verhuurder geen overeenstemming berei¬ken, kan de verhuurder de redelijkheid van het voorstel laten toetsen door de rechter. De bewijslast van de redelijkheid van het voorstel ligt bij de verhuurder. 

Als de rechter het voorstel niet redelijk acht, mag de verhuurder niet aanvangen met de renovatie, maar zal deze eerst een ander redelijk voorstel moeten doen, dat door de huurder wordt geaccepteerd, dan wel door de rechter wel als redelijk wordt beschouwd.

Wordt het voorstel door de rechter wel redelijk geacht, dan  moet de huurder de renovatiewerkzaamheden dulden.

Hoe zit het bij renovatie in een complex met meerdere huurders?

Indien de renovatie tien of meer bedrijfsruimten omvat die samen één bouwkundige eenheid vormen, dan wordt de renovatie vermoed redelijk te zijn als 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd.

De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd, kan binnen 8 weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder zicht tot de rechter wenden voor een uitspraak over de redelijkheid van het voorstel. Laat de huurder, die niet met het voorstel heeft ingestemd, deze termijn verstrijken, dan wordt het voorstel ook voor deze huurder geacht redelijk te zijn.

Heeft u vragen over renovatie?

Bent u van plan om uw pand(en) te renoveren of heeft uw verhuurder een ingrijpende renovatie voorgesteld? Neem dan contact met ons op en laat u goed informeren over uw mogelijkheden en rechten, zodat u niet voor verrassingen komt te staan. Vul onderstaand contactformulier in of bel ons op nummer 088-9951100. Wij helpen u graag!

Meer informatie

Laat uw renovatievoorstel toetsen door NewBaze:

  • U weet meteen welke rechten en verplichtingen er voor u gelden 
  • Kunnen wij vaststellen of er verplichtingen zijn geschonden
  • Leggen wij u helder uit welke stappen u moet nemen om uw risico's te beperken
  • Denken wij pro-actief met u mee
  • Helpen wij u om uw eventuele schade vergoed te krijgen
×
NewBaze.nl maakt gebruik van cookies. Bij gebruik van onze website gaat u ermee akkoord dat we deze cookies plaatsen en daarmee gegevens verzamelen. Op deze manier krijgen we een goed beeld van u als bezoeker en kunnen we u een optimale gebruikerservaring bieden.
Lees meer over cookies