• Home
• Kennisbank
• Vastgoed en Huurrecht
• Vastgoed
• Gebreken bouwwerk

Klaag op tijd bij gebreken van uw bouwwerk

Als u een nieuw bedrijfspand gaat betrekken, dan heeft u veel zaken te regelen: de verhuizing, de communicatie naar uw relaties, de openingsreceptie en ga zo maar door. Heeft u een eigen pand laten (ver)bouwen, zet dan de controle van de oplevering bovenaan uw to do list. Is het bouwwerk namelijk niet naar behoren opgeleverd, dan moeten de gebreken hersteld worden. Doet de aannemer dit niet, of laat hij hierbij opnieuw steken vallen, dan moeten op tijd de juiste stappen genomen worden, wil het recht op herstel juridisch afgedwongen kunnen worden. Wat moet u doen bij gebreken om geen rechten te verliezen?

Wat als u gebreken ontdekt vóór de oplevering

Als er vóór de oplevering gebreken in het aangenomen werk ontdekt worden, dan moet de opdrachtgever dit bij de oplevering expliciet melden. Op grond van artikel 7:758 BW gaat de opdrachtgever door de oplevering immers akkoord met het werk zoals hij dat aantreft, als de opdrachtgever de oplevering aanvaardt. Let op: ook al is er geen opleveringsinspectie uitgevoerd, dan kan het bouwwerk toch als opgeleverd gelden op het moment dat de volledige aanneemsom is betaald.

Als de opdrachtgever nog zaken hersteld wil zien, dan moet dat expliciet op de opleverlijst worden gemeld. De betaling van de aanneemsom kan worden opgeschort, totdat het bouwwerk naar behoren is hersteld. Doet de opdrachtgever dit niet, dan vervalt het beroep op herstel.

Wat zijn de gevolgen van een (stilzwijgende) aanvaarding van de oplevering?

Door oplevering van het werk gaat het risico over op de opdrachtgever (artikel 7:758 lid 2 BW). Tevens heeft de oplevering tot gevolg dat de aannemer wordt ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever ten tijde van de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken (artikel 7:758 lid 3 BW). De opdrachtgever heeft dus een onderzoeksplicht. Tenslotte leidt de oplevering tot verschuldigdheid van de volledige aanneemsom en aanvang van de verjaringstermijn voor vorderingen wegens gebreken (artikel 7:761 BW).

Hoe zit het met verborgen gebreken?

Verborgen gebreken zijn gebreken, die bij de oplevering wel aanwezig zijn, maar die voor de opdrachtgever niet direct kenbaar zijn, omdat hij of zij wellicht geen bouwexpert is of omdat de gebreken simpelweg niet zichtbaar zijn. Ten aanzien van deze gebreken geldt, dat de opdrachtgever binnen bekwame tijd dient te klagen, nadat hij het gebrek heeft ontdekt of nadat hij het gebrek redelijkerwijs had moeten ontdekken (art. 6:89 BW).

Wat houdt klagen binnen "bekwame tijd" in?

Wat “binnen bekwame tijd” nu daadwerkelijk inhoudt, is niet nader uitgewerkt in de wet. Als er algemene voorwaarden zijn overeengekomen, is de klachttermijn daarin vaak nader uitgewerkt. Zo worden in de bouwwereld regelmatig toegepaste algemene voorwaarden AVA (projecten zonder directievoering) termijnen gehanteerd van 2, 5 en 10 jaar, afhankelijk van de aard van de gebreken. Ook is in deze algemene voorwaarden meestal bepaald op welke wijze de gebreken kenbaar moeten worden gemaakt.

Dat de opdrachtgever niet oneindig lang kan wachten met het melden van gebreken, heeft te maken met het feit dat de aannemer nog in staat moet zijn om het gebrek te herstellen. Als de opdrachtgever te lang stilzit, kan de aannemer onredelijk worden benadeeld (na tien jaar zal de aannemer bijvoorbeeld de bouwtekeningen niet meer bewaard hebben). Aan de andere kant zijn bouwwerken bedoeld om een lange tijd mee te gaan en kunnen gebreken zich veelal pas later openbaren.

Of de opdrachtgever binnen bekwame tijd heeft geklaagd, hangt af van alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard en de waarneembaarheid van de gebreken, de deskundigheid van de partijen, de onderlinge verhouding tussen partijen en het nadeel dat de aannemer ondervindt door het verstrijken van de tijd.

Wanneer kan de opdrachtgever geen herstel meer vorderen?

Nadat de opdrachtgever binnen bekwame tijd heeft geklaagd, dan begint de verjaringstermijn van twee jaar te lopen. Deze termijn is neergelegd in artikel 7:761 BW. De verjaringstermijn kan worden verlengd (gestuit) met een schriftelijke mededeling, waarna de verjaringstermijn opnieuw begint te lopen. De opdrachtgever kan deze verjaringstermijn niet oneindig verlengen door niet te klagen. Immers, het recht op herstel of schadevergoeding vervalt op grond van art. 6:89 BW. Ook als de opdrachtgever de gebreken kende of behoorde te kennen en er niet binnen bekwame tijd is geklaagd.

Conclusie: stilzitten loont niet

Gebreken, die vóór de oplevering zijn ontdekt, moeten uiterlijk bij de oplevering worden gemeld. Zijn er verborgen gebreken, dan doet u er verstandig aan, de aannemer zo snel mogelijk na het ontdekken hiervan in gebreke te stellen. Na de ingebrekestelling moet u in ieder geval binnen 2 jaar een rechtsvordering instellen of uw vordering stuiten. Voorkom dat u uw rechten verliest en onderneem tijdig actie.

Mocht u twijfelen of u uw recht op herstel of schadevergoeding nog kunt uitoefenen of wilt u een goede aanneemovereenkomst om vooraf het herstel van eventuele gebreken goed te regelen, dan kunnen wij u hierbij uiteraard van dienst zijn. Laat in het contactformulier hieronder uw gegevens achter, dan nemen wij zo spoedig mogelijk contact met u op.