Wat kunt u doen tegen overlast?
Als pandeigenaar kunt u geconfronteerd worden met overlast of hinder door uw huurder. U wordt door anderen gevraagd maatregelen te nemen, maar uw huurder blijkt ongevoelig voor uw vriendelijke verzoeken om de overlast bezorgende gedragingen te stoppen. Of u bent mede-eigenaar in een gebouw met meerdere units en u ondervindt voortdurende hinder van een andere gebruiker. Welke middelen staan eigenaren ten dienste om op te treden tegen de veroorzakers van overlast? Wij zetten deze voor u in onderstaand artikel uiteen.
Wat kan NewBaze voor u betekenen op het gebied van vastgoed?
NewBaze heeft de kennis en ervaring om in een zo vroeg mogelijk stadium zoveel mogelijk juridische obstakels weg te halen. Wij beoordelen uw koop- of huurcontracten en algemene voorwaarden of stellen deze op maat voor u op. Bij conflicten zoeken wij samen met u naar oplossingen die gericht zijn op rendement op de lange termijn.
Bent u geïnteresseerd? Neem dan vrijblijvend contact met ons op via onderstaand contactformulier of bel ons op telefoonnummer 078-200 13 14.
Wanneer is sprake van overlast?
In het Burgerlijk Wetboek is in artikel 5:37 bepaald, dat een eigenaar geen onrechtmatige hinder mag veroorzaken aan naburige panden of percelen. Hinder kan zijn rumoer, trillingen, stank, rook of gassen, het onthouden van licht of lucht of het ontnemen van steun. Ook al is er sprake van rumoer of stank, dan moet uit de omstandigheden van het geval worden vastgesteld of dit jegens anderen onrechtmatig is. Zo zal een koeienlucht heel normaal zijn op het platteland, maar minder snel acceptabel zijn in kantorencomplex.
Maakt de eigenaar niet zelf gebruik van het pand of het perceel, maar wordt de hinder veroorzaakt door een huurder, dan is de eigenaar/verhuurder verantwoordelijk voor het feit dat de huurder het gehuurde dient te gebruiken als een 'goed huurder'.
Wat kunt u doen bij overlast in geval van appartementsrechten?
Vaak zal in de splitsingsakte en/of het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaars (VvE) opgenomen zijn dat eigenaren zich ten opzichte van elkaar moeten gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. Afspraken om geluidshinder of andere vormen van hinder te voorkomen kunnen nader bij huishoudelijk reglement worden vastgesteld.
De VvE dient toe te zien op de nakoming van de verplichtingen die voor de appartementseigenaren gelden. Als er sprake is van overlast kan een VvE namens de eigenaren sommeren dat de overlastgevende eigenaar of gebruiker de regels naleeft. Om aan te kunnen tonen dat er sprake is van onrechtmatige of aanhoudende hinder, is het verstandig om voldoende bewijs te verzamelen van de hinder in de vorm van waarschuwingen, correspondentie, logboeken, aangiften, beeldmateriaal en andere middelen.
Indien de VvE gebruik maakt van het modelreglement VvE kan het bestuur bij overtreding van de regels aan de overlast veroorzakende eigenaar een boete opleggen (art. 41 model 2006 of art. 45 model 2017) of zelfs besluiten het gebruik van het appartementsrecht te ontzeggen (art. 39 model 2006 of art. 41 model 2017).
Voordat een dergelijk besluit kan worden genomen, dient de betreffende eigenaar wel eerst behoorlijk te worden opgeroepen om te verschijnen in de door de Vereniging van Eigenaars uitgeroepen ledenvergadering. De VvE kan niet besluiten tot ontruiming. Dat kan alleen in een gerechtelijke procedure worden gevorderd. De eigenaar tegen wie het besluit is gericht kan ook een gerechtelijke procedure starten met het verzoek om het besluit van de vergadering te vernietigen. Dat verzoek dient echter wel te worden gedaan binnen een termijn van een maand na de dag waarop de betreffende eigenaar van het besluit heeft kennis genomen of kennis heeft kunnen nemen.
Wat kunt u doen bij overlast door een huurder?
De verhuurder is verplicht actie te ondernemen tegen een huurder, wanneer omwonende huurders of eigenaren hinder ondervinden. Vaak zijn in de huurovereenkomst of in de bijbehorende algemene bepalingen specifieke verplichtingen voor de huurder opgenomen hoe deze zich dient te gedragen ten opzichte van andere gebruikers van naburige ruimtes. Overtreding van deze verplichtingen levert in herhaalde en/of ernstige mate wanprestatie op, die in sommige gevallen een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Dit is echter vaak een lastige, tijdrovende procedure, omdat rechters een uitgebreid overlastdossier verlangen.
In het geval van overlast door een huurder kan de verhuurder ook kiezen voor het middel van een gedragsaanwijzing.
Wat houdt de gedragsaanwijzing in?
De gedragsaanwijzing is een voor de overlast veroorzakende huurder geldend gebod of verbod. Dit kan op grond van art. 3:296 BW door de verhuurder worden gevorderd. De rechter kan daarbij worden gevraagd een dwangsom aan de overtreding van het gebod of verbod te verbinden of de huurovereenkomst voorwaardelijk te ontbinden.
Het kan gaan om allerlei verschillende verplichtingen. Bijvoorbeeld een gebod om medewerking te verlenen aan mediation of om hulpverlening te aanvaarden, een gebod om bepaalde opruimwerkzaamheden uit te voeren, een verbod om meer dan drie huisdieren te hebben of een verbod om trompet te spelen na 10 uur ’s avonds.
Heeft u vragen over overlast?
Wilt u meer weten over dit onderwerp? Neem dan vrijblijvend contact met ons op via onderstaand contactformulier of bel ons op telefoonnummer 078-200 13 14. Wij helpen u graag verder.
Met een advies van NewBaze:
- Weet u meteen welke rechten en verplichtingen er voor u gelden
- Kunnen wij vaststellen of er verplichtingen zijn geschonden
- Leggen wij u helder uit welke stappen u moet nemen om uw risico's te beperken
- Denken wij pro-actief met u mee
- Helpen wij u om uw eventuele schade te verhalen