Ga direct naar de inhoud.

Wilt u een pand kopen? Check de verplichtingen!

Verkoop vastgoed: welke verplichtingen verhuizen mee?

Een koopovereenkomst onroerende zaken bindt in principe alleen de koper en de verkoper. Maar soms is men als partij verbonden aan een verplichting, die rust op het pand. Hoe weet u of u hieraan bent gebonden? En als u geen verplichting meer wilt, hoe kunt u de verplichting opheffen? Het is belangrijk om u vooraf goed te laten adviseren over de inhoud en consequenties van een koopovereenkomst.

Welke verplichtingen kunnen er zoal op een pand rusten?

U kunt op drie verschillende manieren te maken hebben met een verplichting of recht bij de koop van een onroerende zaak:

  1. Door een beperkt (zakelijk) recht;
  2. Door een kwalitatieve verplichting;
  3. Door een kettingbeding.

Wat zijn de gevolgen van een beperkt recht op een pand?

Een zakelijk recht kan alleen op een zaak gevestigd worden via de notaris. Het blijft op de zaak rusten ongeacht van wie de zaak is en wie de zaak gebruikt. Hierin onderscheidt het zich van een persoonlijk recht, dat men alleen tegen een bepaalde persoon kan doen gelden.

Omdat door het scheppen van verplichtingen het volledig eigendomsrecht wordt beperkt, worden dit ook wel beperkte rechten genoemd. Voorbeelden zijn erfdienstbaarheden (zoals het recht van overpad), erfpacht, appartementsrecht en mandeligheid (zoals mede-eigendom van een afscheidingsmuur).

Een dergelijk beperkt recht geldt ongeacht het feit of degene voor wie de verplichting is gevestigd, of degene voor wie oorspronkelijk de verplichting moest dulden, hun eigendom overdragen.

Een voorbeeld kan dit verduidelijken. De eigenaar van een stuk grond kan op zijn erf ten behoeve van de buurman een recht van overpad vestigen. De rechthebbende op de erfdienstbaarheid (in dit geval de buurman) is op grond daarvan bevoegd om de weg op het terrein van de eigenaar van het stuk grond te gebruiken. We spreken van het "lijdend erf" als de eigenaar iets op zijn erf moet dulden en van "heersend erf" als de eigenaar een recht kan uitoefenen. De buurman kan dit recht ook tegenover een nieuwe eigenaar van de grond waarop zijn recht rust uitoefenen. En andersom geldt het ook. Degene die het stuk grond van de eigenaar koopt, moet daarna de erfdienstbaarheid van de buurman blijven erkennen. Ook hij moet dulden dat de buurman gebruik maakt van de weg op het zojuist door hem gekochte erf.

Voorwaarde is wel dat een recht van erfdienstbaarheid bij notariële akte is gevestigd en is gepubliceerd in de openbare registers voor registergoederen (het Kadaster). Het is dus raadzaam vóór de koop van een pand het Kadaster te raadplegen of er beperkte rechten op het pand rusten.

Hoe gaan beperkte rechten teniet?

Beperkte rechten gaan teniet door:

  • het tenietgaan van het recht waaruit het beperkte recht is afgeleid (bijvoorbeeld als een mandelige muur wordt afgebroken).
  • verloop van de tijd waarvoor, of de vervulling van de ontbindende voorwaarde waaronder het beperkte recht is gevestigd (bijvoorbeeld als een erfpacht maar voor 10 jaar is gevestigd).
  • afstand van recht (bijvoorbeeld als de rechthebbende op het recht van overpad hiervan afstand doet).
  • opzegging, indien de bevoegdheid daartoe bij de wet of bij de vestiging van het recht aan de hoofdgerechtigde, aan de beperkt gerechtigde of aan beiden is toegekend (bijvoorbeeld door het opzeggen van het recht van opstal).
  • vermenging (bijvoorbeeld als het perceel van het lijdend erf en het perceel van het heersende erf in handen komen van één en dezelfde persoon).
  • opheffing door de rechter. De eigenaar van het lijdend erf kan in bepaalde omstandigheden de rechter verzoeken om opheffing van het beperkte recht. 

Wat is het gevolg van een kwalitatieve verplichting op een pand?

Een kwalitatieve verplichting is een verplichting voortvloeiende uit een overeenkomst met betrekking tot een registergoed dat opvolgende eigenaren kan verbinden. Een kwalitatieve verplichting kan alleen worden gevestigd als het een verplichting betreft tot het dulden of niet te doen ten opzichte van de persoon die de verplichting bedongen heeft. De kwalitatieve verplichting wordt vastgelegd in een notariële akte en moet worden ingeschreven in het Kadaster. Toekomstige eigenaren zijn dan van rechtswege (automatisch) gebonden aan het beding.  Voorbeelden zijn het niet bouwen binnen een bepaalde afstand van de erfgrens, het verbod het pand te verhuren en het dulden van stank- of geluidsoverlast.

Hoe kunnen kwalitatieve verplichtingen opgeheven worden?

De partij, die een kwalitatieve verplichting wil opheffen, kan de rechter verzoeken de gevolgen van een overeenkomst te wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden. Dit kan alleen voor zover het in stand laten van de overeenkomst onredelijk en onbillijk zou zijn.

Daarnaast kan men zich tot de rechter wenden om de overeenkomst te wijzigen of te ontbinden, indien:

  • 10 jaar na het sluiten van de overeenkomst zijn verstreken;
  • de schuldeiser bij de nakoming van de verplichting geen redelijk belang meer heeft en het niet aannemelijk is dat dit belang zal terugkeren.

Wat is het gevolg van een kettingbeding?

Met een kettingbeding kunnen ook andere verplichtingen dan het dulden of niet doen worden opgelegd. Een kettingbeding wordt niet aan een registergoed gebonden, maar aan een koper, die akkoord gaat met de voorwaarde dat hij bij verkoop dezelfde verplichting aan de nieuwe koper zal opleggen door het opnemen van die verplichting in de koopovereenkomst. Anders dan bij een kwalitatieve verplichting moet het kettingbeding dus telkens opnieuw overeengekomen worden.

Hoe kunnen kettingbedingen eindigen?

Een kettingbeding kan worden beëindigd op de manier zoals iedere overeenkomst tussen partijen kan eindigen, zoals door ontbinding, opzegging of vernietiging. Het ontbreken van de zakelijke werking, zoals die wel geldt voor beperkte rechten en kwalitatieve verplichtingen, heeft tot gevolg dat indien een derde het registergoed verkoopt, deze derde niet gehouden is om het beding aan zijn koper op te leggen. Wel kan er wanprestatie worden gepleegd of kan een boete geïnd worden, als men een bepaling in een overeenkomst schendt. 

Wanneer u nog vragen heeft over beperkte rechten, kwalitatieve verplichtingen of kettingbedingen, neem dan contact met ons op via onderstaand contactformulier. Wij helpen u graag.

Meer informatie

Laat NewBaze uw koopovereenkomst checken: 

  • Toets aan actuele wetgeving en onvolledigheden
  • Tips voor betere afstemming op uw organisatiedoelen
  • U weet waar u aan toe bent, dus geen onaangename verrassingen achteraf
  • Beter beschermd tegen aansprakelijkheden, onverwachte kosten en onnodige verplichtingen
  • Vaste prijsafspraken mogelijk
×
NewBaze.nl maakt gebruik van cookies. Bij gebruik van onze website gaat u ermee akkoord dat we deze cookies plaatsen en daarmee gegevens verzamelen. Op deze manier krijgen we een goed beeld van u als bezoeker en kunnen we u een optimale gebruikerservaring bieden.
Lees meer over cookies